Актът за приемане и прехвърляне на апартамента
Съдържание
Актът за приемане и прехвърляне на апартамента не е самостоятелен документ. Оформя се като приложение към договора за покупко-продажба на апартамент. Тези два документа – актът и договорът – нямат юридическа сила. Актът фиксира факта на прехвърляне на обекта от продавача на купувача. Страни по сделката могат да бъдат както физически, така и юридически лица. Помислете как правилно да съставите акт за приемане и прехвърляне на апартамент.
Граждански кодекс
Законът предвижда определени изисквания за сделки с недвижими имоти. Св.556 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда задължителното наличие на акт за прехвърляне или друг документ, потвърждаващ това събитие. В допълнение, такава сделка винаги се извършва в писмена форма и се счита за завършена към момента на държавна регистрация на правото.
И така, въпросът дали е необходим акт за приемане и прехвърляне на апартамент е дефиниран от закона. Информацията за действителното изпълнение на задълженията може да бъде отразена и в договора за покупко-продажба, но е по-добре да го издадете в отделен документ. На вторичния пазар договорът е акт за приемане и прехвърляне, ако съдържа факта на отчуждаване и приемане на недвижим имот. В противен случай е необходимо да се изготви отделен документ.
Ако говорим за първичен пазар, няма да е възможно да се ограничим до договора, актът трябва да бъде подписан от страните и приемането трябва да се извърши. Няма строги изисквания към документа.
Защо ви е необходим документ
Изисква се акт за приемане и прехвърляне на апартамент в нова сграда, тъй като без него жилищните помещения няма да бъдат регистрирани в Rosreestr. Същият документ е необходим за получаване на данъчно облекчение от Федералната данъчна служба или на мястото на работа. Във всички останали случаи, при закупуване на акт апартамент, акт не е задължително, ако идентификационният въпрос е отразен в договора. Но това не означава, че трябва да се изостави.
Документът ви позволява надеждно да установите следните обстоятелства:
- Актуалното състояние на помещенията (наличие на мебели, вид входна врата и прозорци, очевидни недостатъци);
- Показания на измервателните уреди (вода / електричество / топлина / газ);
- Наличието в апартамента на имущество, прехвърлено заедно с недвижими имоти (мебели, домакински уреди, ВиК);
- Страните нямат взаимни претенции относно състоянието на апартамента.
Актът за приемане и прехвърляне на ипотека (на първичния пазар) е необходимо да се докладва на банката. Формата на документа не е установена със закон. Но въз основа на установената практика той трябва да има характеристики, които ви позволяват да идентифицирате точно обекта. Банката може да има въпроси, ако сертификатът за приемане не е подписан. Ако споразумението предвижда неговото задължително съществуване, споразумението може да бъде прекратено по инициатива на кредитора.
Разновидности на действията
Видовете актове за приемане и прехвърляне зависят от това между кого е сделката, както и от вида на недвижимия имот:
- първичен пазар. Едната страна е разработчикът или негов представител, а другата е купувачът. Правомощията на продавача трябва да бъдат потвърдени с пълномощно, без което актът за приемане и прехвърляне на апартамент по договор за споделено участие (DDU) няма правна сила.
- Препродавачи. И двете страни обикновено са граждани. Необходимо е да бъдат отразени техните роли: продавач, купувач или представител на един от участниците в сделката, паспортни данни.
- Стая. Важно е личните сметки на собствениците да са разделени. Актът за приемане и прехвърляне на стаята трябва да ви позволява да идентифицирате имота.
- Дял. Фиксирана е само частта, която е отчуждена по договора (ако помещенията са разделени). В акта ще трябва да прегледате целия апартамент или къща, ако дяловете не са разпределени в натура. Препоръчително е да привлечете втори собственик.
Разпределянето на дялове в натура е правен термин, който означава, че на конкретен гражданин се възлагат не само акции на хартия, но и конкретна стая в многостаен апартамент, определен парцел, част от къща и др.д.
Какво да включите в документ
За разработчиците окончателният и междинен акт за приемане и прехвърляне се предоставя в стандартна форма. Въпреки това, той може да бъде коригиран по желание на купувача. По-специално, струва си да се отразят недостатъците и времето за тяхното отстраняване (преглед на лист).
Документът може да включва следното:
- Дата и място на подписване;
- Данни на страните, позволяващи идентифицирането им;
- Местоположение на обекта;
- Действителното състояние на имота (нова сграда, вторичен пазар);
- Данни за наличие/липса на ремонт;
- Информация за инженерни мрежи (стационарен телефон, газоснабдяване, електричество, парно и др.);
- Наличието или липсата на дълг към доставчици на услуги, сметки за комунални услуги;
- Действителни показания на брояча.
Когато актът е подписан, могат да се правят снимки. Също така е препоръчително да се посочи това в текста на документа.
Задължителни изисквания към акта:
- Време, място на съставяне и подписване;
- Наличие на поне две копия;
- Всички екземпляри трябва да са идентични, да имат ръкописни подписи;
- Документът съдържа данни, които ви позволяват да идентифицирате страните или техните представители.
Прехвърляне на стая, дял в собственост
Законодателството предвижда специален ред за отчуждаване на част от недвижим имот, която има двама или повече собственици. Правото на предимство за придобиване на обекта принадлежи на останалите акционери. Що се отнася до акта за приемане и прехвърляне на дял от апартамент, законът не казва нищо за това. Съответно, той се съставя по същите правила като за всички жилища.
Актът за приемане и предаване на апартамент при дарение не е задължителен, но може да бъде изготвен и подписан. Всъщност, за да прехвърлите обект безплатно, той вече трябва да е регистриран в Rosreestr. Това означава, че състоянието на апартамента, наличието на инженерни мрежи и др. могат да бъдат отразени директно в договора за дарение.
Често срещани грешки
Основната грешка, която допускат купувачите е сключването на договор без акт. Съдилищата заемат следната позиция: ако купувачът на недвижим имот е подписал споразумението и е взел ключовете, тогава той няма претенции. И по това време продавачът може да изнесе мебели от апартамента (ако присъствието им не е отразено в договора) и дори да замени печката и водопровода с по-евтини. Възможни са и други грешки.
Използване на модел на документ
Разбира се, можете да изтеглите прост образец на сертификат за приемане на прехвърляне на апартамент в Word, но той трябва да е подходящ за конкретна ситуация. Има голям риск да бъде пропуснат някой важен нюанс, основен за една от страните.
Сляп пас
Определено се нуждаете от акт за приемане и прехвърляне на апартамент с показания на електромера и можете да ги проверите само на закрито. Подписването на документ без съгласуване на стойностите може да доведе до рискове както за продавача, така и за купувача. Също така се препоръчва да се изготви документ непосредствено преди сключването на договора. Например, при показване на апартамент от брокер, той ще съдържа една мебел и уреди, а друга ще бъде отразена в акта.
Няма друга страна
Извършва се и едностранен акт на приемане и прехвърляне. Може да се използва от разработчика, ако в рамките на 2 месеца получателят неоснователно избягва да подпише документа. Ако разработчикът не подпише документа за прехвърляне-приемане, не желаейки да отстрани недостатъците, тогава е необходимо да подаде иск в съда. Без решение да принуди продавача (купувача) да прехвърли недвижими имоти, сделката не може да бъде регистрирана в Rosreestr.
Отказ за отразяване на дефекти при приемане на апартамент от предприемача
На първичния жилищен пазар към акта е приложен ревизионен лист, който сочи несъвършенства. Приемането на помещенията се извършва с резервации, което в бъдеще дава право да се иска отстраняване на недостатъци или да се събира обезщетение. Ако твърденията не бъдат отразени в списъка за гледане, ще стане трудно да се докаже правотата в бъдеще.
Резултат
По правило е невъзможно да се направи без акт. Отчуждаването на недвижими имоти е предмет на редица признаци, установени от Гражданския кодекс. Допуска се договор за покупко-продажба без сертификат за прехвърляне и приемане, ако говорим за вторичен пазар. Споразумението трябва да отразява факта както на отчуждаването, така и на приемането на недвижими имоти, липсата на взаимни искове.
За първичния пазар няма да е възможно да се ограничите до един договор. Акт за приемане и прехвърляне на апартамент от предприемача ще е необходим както за регистрация, така и за получаване на данъчно облекчение, прехвърляне в банка за ипотека. Законът не установява строго изисквания за съдържанието на документа, но трябва да фиксира най-важните аспекти, които ви позволяват да идентифицирате обекта, текущото му състояние, показанията на измервателните уреди и др.
